Puntentelling zelfstandige woning (WWS) 2026: rubrieken, WOZ en huursector
Bijgewerkt op 1 oktober 2026
Een zelfstandige woning heeft een eigen toegang, keuken en toilet. De maximale huur volgt uit het woningwaarderingsstelsel voor zelfstandige woonruimte (WWS). Sinds de Wet betaalbare huur bepaalt het puntenaantal ook in welke huursector de woning valt.
Belangrijkste rubrieken
- Oppervlakte van vertrekken (1 punt per m²) en overige ruimten (0,75 punt per m²).
- Verwarming en verkoeling.
- Energieprestatie: vaste punten per energielabel, verschillend voor eengezins- en meergezinswoningen.
- Keuken: 4 punten bij een aanrecht van 1 tot 2 meter, 7 punten bij langer dan 2 meter, plus extra voorzieningen.
- Sanitair: bijvoorbeeld 3 punten voor een staand toilet in een toiletruimte, 4 voor een douche, 6 voor een bad en 7 voor een bad met aparte douche.
- Buitenruimten: maximaal 15 punten; geen enkele buitenruimte kost 5 punten.
- WOZ-waarde: twee onderdelen, samen vaak de grootste rubriek.
Energielabel
| Label | Eengezinswoning | Meergezinswoning |
|---|---|---|
| A++++ | 62 | 58 |
| A | 41 | 37 |
| B | 34 | 30 |
| C | 22 | 15 |
| D | 14 | 11 |
| E | -4 | -4 |
| F | -9 | -9 |
| G | -15 | -15 |
Zonder geldig label tellen de punten op basis van het bouwjaar, en die zijn meestal lager.
WOZ-punten en de cap
Onderdeel I is de WOZ-waarde gedeeld door € 16.954. Onderdeel II is de WOZ-waarde per m² gedeeld door € 268 (kengetallen voor WOZ-beschikkingen van 1 januari 2026). Ligt de WOZ-waarde onder € 85.806, dan geldt dat minimum. Heeft de woning 187 punten of meer, dan mogen de WOZ-punten maximaal 33% van het totaal zijn (de 'cap'), met uitzonderingen voor bepaalde nieuwbouw.
Huursector
| Punten | Sector | Maximale kale huur (2026) |
|---|---|---|
| t/m 143 | Sociale huur | t/m € 932,93 |
| 144 t/m 186 | Middenhuur | € 939,73 t/m € 1.228,07 |
| 187 of meer | Vrije sector | vanaf € 1.234,92 (geen maximum) |
In de sociale sector en de middenhuur geldt de maximale huur uit de huurprijstabel. In de vrije sector is de huur vrij.
Veelgestelde vragen
Wanneer valt een woning in de middenhuur?
Bij 144 tot en met 186 punten (per 1 januari 2026). De maximale kale huur ligt dan tussen € 939,73 en € 1.228,07 per maand.
Wat doet een beter energielabel voor een zelfstandige woning?
Het levert vaste punten op. Van label D naar B is bij een eengezinswoning 20 punten extra, wat al snel meer dan € 130 per maand aan maximale huur scheelt.
Bron: Beleidsboek Waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte, Huurcommissie, versie juli 2026. Deze uitleg is een vereenvoudiging; in een procedure stelt de Huurcommissie de puntentelling vast.
Zelf uitrekenen?
Maak een snelle schatting, of reken een pand volledig door. Je eerste dossier is gratis.